新鮮出爐！2018上半年中國房地產行業人效報告_行業_地產頻道首頁_財經網 - CAIJING.COM.CN

日前，中國房地產人力資源研究中心聯合地產人網發布了2018年度中國上市房企薪酬報告。

報告顯示，行業內企業的薪酬總額呈增量和增幅雙上漲態勢：

恒大和碧桂園兩家的薪酬總額高達150億元以上，15家重點房企的薪酬總額平均漲幅達40%。報告選取的134家樣本企業，在2017年給付出的總薪酬共1574.07億元——相當于約6艘半“遼寧號”的改造價，著實是個令人咋舌的數字。

但付出了“航母”級的代價，是否收獲了航母般的戰斗力？，“把錢用在對自己對別人都有益的事情上，不要錯花一分錢”。房企BOSS們，在求才若渴、廣納賢能之余，也應該了解自己在人力方面真金白銀的投入，究竟有多少產出。

（特別說明：人均產能報告所選企業為克而瑞研究中心發布的2018年1—6月中國房企銷售排行榜前100名中的典型企業；組織經營效率和人力資本效能報告中所選企業為主營業務在內地的134家中國上市房企）。

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萬科人均銷售金額、面積雙領先，三 “ 黑馬 ” 房企土儲上銳意進取

人均產能，通過對房企規模與綜合實力的最直觀體現方式——銷售額，和反映企業未來業績增長潛力的土地儲備情況兩方面進行分析，科學客觀地計量出每名員工所創造出的價值。

人均產能報告部分，從人均銷售流量金額、人均銷售權益金額、人均銷售面積、人均新增土儲、人均已有土儲五方面，披露了被選取的典型企業目前可見的經營狀況和未來預見的發展潛能。

數據來源： 中國房地產人力資源研究中心，克而瑞研究中心。

數據說明：

1、企業范疇：主營業務在中國內地的房地產開發企業。

2、數據范疇：企業海外及港澳臺地區的銷售數據不予計入，只包含大陸地區的銷售數據；保障房、動遷安置房的銷售數據不予計入，只包含商品房銷售數據；物業租賃及管理、酒店經營、物業服務等產生的收益數據不予計入。

3、項目屬性：本榜單成交數據為商品房數據。為了榜單的公正性，合作項目不做重復計算，以企業操盤口徑為準。

4、數據來源：涉及的銷售金額為合同簽約數據，不包含大定或認購數據。

5、時間跨度：統計時間段均為2018年1月1日至6月30日。

6、員工數量：數據來源為中國房地產人力資源研究中心調研的房企地產開發系統的人數，不包含商管及物業員工。

盡管碧桂園上半年的銷售流量金額已突破4000億元，但若論人均銷售金額，這位新晉“銷冠”還是要尊“前輩”萬科一聲“大哥”。萬科以人均銷售金額3133萬元的“高凈值”，高居這一榜單上的首位。排名第二的是泰禾，表現同樣不俗，人均銷售額達到2462萬元。而碧桂園只排在第17名，人均銷售742萬元。

多年高效運轉的良性循環，讓萬科的人力資源得到了可達到程度的最大效率發揮；產品定位和溢利則是泰禾的制勝之道。而碧桂園的下沉式區域布局，是讓其與排在前幾名的老牌房企仍有相當差距的主要原因。項目主要分布在三四線城市甚至下屬縣鎮的碧桂園，無法改變這些區域房價相對偏低的現實。因此在項目人數各家都相對固定的情況下，碧桂園的人均銷售金額自然相對落后。

數據來源： 中國房地產人力資源研究中心，克而瑞研究中心。

數據說明：

1、數據范疇：本榜單采用的權益銷售業績為企業在其投資的所有房地產項目按權益份額計算的總銷量。企業海外及港澳臺地區的銷售數據不予計入，只包含大陸地區的銷售數據；保障房、動遷安置房的銷售數據不予計入，只包含商品房銷售數據；物業租賃及管理、酒店經營、物業服務等產生的收益數據不予計入。

2、項目屬性：本榜單成交數據為商品房數據。

3、涉及的銷售金額為合同簽約數據，不包含大定或認購數據。

4、時間跨度：統計時間段均為2018年1月1日至6月30日。

5、員工數量：數據來源為中國房地產人力資源研究中心調研的房企地產開發系統的人數，不包含商管及物業員工。

在合作開發已成為房企“取巧”迅速增長規模的如今，權益銷售金額更能真實地體現一家企業的實際運轉效率。人均權益銷售金額的前三甲，仍呈“強者恒強”態勢，分別是2193萬元的萬科、2093萬元的泰禾和1975萬元的中海。

數據來源： 中國房地產人力資源研究中心，克而瑞研究中心。

數據說明：

1、企業范疇：主營業務在中國內地的房地產開發企業。

2、數據范疇：企業海外及港澳臺地區的銷售數據不予計入，只包含大陸地區的銷售數據；保障房、動遷安置房的銷售數據不予計入，只包含商品房銷售數據；物業租賃及管理、酒店經營、物業服務等產生的收益數據不予計入。

3、項目屬性：本榜單成交數據為商品房數據。為了榜單的公正性，合作項目不做重復計算，以企業操盤口徑為準。

4、數據來源：涉及的銷售面積為合同簽約數據，不包含大定或認購數據。

5、時間跨度：統計時間段均為2018年1月1日至6月31日。

6、員工數量：數據來源為中國房地產人力資源研究中心調研的房企地產開發系統的人數，不包含商管及物業員工。

人均銷售面積上，萬科繼續領跑，達2078平方米，超出第二名中海近50%，企業銷售能力可見一斑。碧桂園人均銷售面積783平方米，在20家典型房企中僅處于中游位置。

數據來源： 中國房地產人力資源研究中心，克而瑞研究中心。

數據說明：

1、企業范疇：主營業務在中國內地的房地產開發企業。

2、項目屬性：本榜單土地數據包含招拍掛土地以及收并購項目。

3、數據口徑：不考慮權益問題，貨值推算中參考的市場價值以報告期當前時點為準，不對未來價格預測。

4、時間跨度：各項數據如無特殊說明，統計時間段均為2018年1月1日到6月30日。

5、數據范疇：包含大陸地區的新增土地或項目，而海外及港澳臺地區的土地數據不予計入；包含住宅、商業、辦公等經營性用地，而一級土地開發不予計入，收并購的酒店不予計入。

6、員工數量：數據來源為中國房地產人力資源研究中心調研的房企地產開發系統的人數，不包含商管及物業員工。

數據來源： 中國房地產人力資源研究中心，克而瑞研究中心。

數據說明：

1、企業范疇：主營業務在中國內地的房地產開發企業；

2、項目屬性：本榜單土地數據包含招拍掛土地以及收并購項目。

3、數據口徑：不考慮權益問題，涉及的土地價值、總建筑面積均為全口徑數據。

4、時間跨度：各項數據如無特殊說明，統計時間段均為2018年1月1日到6月30日。

5、數據范疇：包含大陸地區的新增土地或項目，而海外及港澳臺地區的土地數據不予計入；包含住宅、商業、辦公等經營性用地，而一級土地開發不予計入，收并購的酒店不予計入。

6、員工數量：數據來源為中國房地產人力資源研究中心調研的房企地產開發系統的人數，不包含商管及物業員工。

“拿地難”、“難拿地”、“地難拿”，土儲，是現金流外，房企最在意的頭等大事。從人均新增土儲貨值看，旭輝集團2018年上半年人均新增3732萬元，可以為后期業績增長提供充足保障。人均新增土儲建筑面積方面，位列前三的是陽光城，2460平方米；旭輝，2285平方米；和中梁，2137平方米。頗為有趣的是，這三家恰都是近年來表現活躍、沖勁十足的黑馬企業。

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三大 “ 地主 ” 泰禾、首開、世茂周轉速度仍有提高空間

數據來源： 中國房地產人力資源研究中心，克而瑞研究中心。

數據說明：

1、企業范疇：主營業務在中國內地的房地產開發企業；

2、項目屬性：本榜單土地數據包含招拍掛土地以及收并購項目；包含住宅、商業、辦公等經營性用地，而一級土地開發、未確權土地不予計入。

3、指標解釋：貨值計算中參考的項目市場價值以報告期當前時點為準，不對未來價格預測。

4、時間跨度：各項數據如無特殊說明，統計時間段均為截止到2017年底。

5、數據范疇：企業在中國大陸地區的土地或項目，海外及港澳臺地區的數據不予計入。

6、員工數量：數據來源為中國房地產人力資源研究中心調研的房企地產開發系統的人數，不包含商管及物業員工。

以截至2017年底的人均土儲貨值來看，排名前三的則是泰禾、首開和世茂，分別為27929萬元、26311萬元和19740萬元。但盡管土儲規模是企業發展的要素，卻也“貪多嚼不爛”，需與企業的開發速度相適應。據此比對，泰禾、首開、世茂三家的人均土儲貨值就他們的人均銷售額和人均銷售面積而言偏多，企業周轉速度有待進一步提高。

碧桂園在這一方面也排在15名開外，這還是因其土地多分布在三、四線城市，單價相對較低，加之其奉為圭臬的“高周轉”，導致碧桂園人均土地儲備貨值相對較低。

數據來源： 中國房地產人力資源研究中心，克而瑞研究中心。

數據說明：

1、企業范疇：主營業務在中國內地的房地產開發企業；

2、項目屬性：本榜單土地數據包含招拍掛土地以及收并購項目；包含住宅、商業、辦公等經營性用地，而一級土地開發、未確權土地不予計入。

3、指標解釋：貨值計算中參考的項目市場價值以報告期當前時點為準，不對未來價格預測。

4、時間跨度：各項數據如無特殊說明，統計時間段均為截止到2017年底。

5、數據范疇：企業在中國大陸地區的土地或項目，海外及港澳臺地區的數據不予計入。

6、員工數量：數據來源為中國房地產人力資源研究中心調研的房企地產開發系統的人數，不包含商管及物業員工。

人均土地儲備建筑面積方面，世茂、泰禾、首開和中海地產分列前四，均在1.1萬平方米左右。

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人均營收、凈利、毛利中海 “ 一枝獨秀 ” 綠城人力成本管控需加強

組織經營效率通過對房企的人均盈利能力、人均產出等關鍵數值的分析，透視行業整體特征、趨勢、共性乃至通病。從而用以為企業提高周轉速度、人力資源運轉效率和內部管控能力提供方向和方法。

組織經營效率報告部分，從人均年營收、人均年凈利、人均年毛利、人均年管費、年度員工增長、年度工資支出增長六方面，展現了所選取的典型企業在人力方面的“收支情況”和人力成本結構。

數據來源： 企業業績公告

人均營收方面，可見排名前十的主要是中型企業——得益于人員規模不龐冗，加上近兩年行業市場銷售業績的普遍提升，直接拔高了人均營收。其中排名第一的中海地產和首開股份，人均營收高達2415萬元和2103萬元，遙遙領先于其后企業，因此可評價他們具備較高的運營效率，人力資源得到了充分利用。而以萬科、碧桂園、龍湖、世茂等為代表的大型房企，除了房地產開發主業外，還涉及了物業、商管等業務，這些板塊所需人數不少，攤薄了人均營收。

數據來源： 企業業績公告

至于人均凈利潤，排名前十的企業中除中海地產外，全部是中小房企。這主要是由高周轉和高利潤很難兼得，在當前房企普遍追求前者的現狀下，加上2017年房企普遍進行了人員擴張，導致部分企業人均利潤有所降低。需要說明的是，這份榜單上排名第一的城投控股是由于企業重組，人員數量大幅減少導致的人均利潤上漲，并不能作為行業典型代表，中海地產排名第二，人均凈利潤高達613萬元，較上一年度再增55萬元。

數據來源： 企業業績公告

人均毛利上，中海地產繼續一枝獨秀，高達796萬元，是排名第十的濱江集團的2倍還多。這一方面，除去企業重組的城投控股外，大體可以分成三個檔：700萬以上的中海地產排名第1；500-600萬元之間的企業名列3—5位，300-400萬元之間的企業排在5—10位。

數據來源： 企業業績公告

人均管理費用，顧名思義，自然是低為佳、高不好。而從排名前十的企業來看，的確大部分都是經營出現問題的房企。排在第一的中渝置地人均年管費高達293萬元，高出第二名一倍以上。另外，綠城中國人均費用的上漲，并不是由于人員擴張所導致，而是由于員工待遇提升所致。從人員成本和經營業績對比看，綠城中國的成本管控需要加強。

數據來源： 企業業績公告

由于近兩年房地產市場發展較好，不少房企期望“增員增效”，因此房企人員數量出現較大幅度增長。但其中不少企業的人員增長情況和利潤增長情況并未成正比。從員工數量增長排名前十的企業看，其中大部分的人員增速遠高于利潤增速，甚至有些出現了“倒掛”現象。

數據來源： 企業業績公告

而企業員工工資的增長主要緣于兩方面：一是上文所述的企業員工數量普遍增長，另一方面是由于員工待遇的提高導致人工工資支出的直接增加。從薪酬支出漲幅排名前十名看，部分企業工資增長遠高于利潤增長，反映出企業在人力資源利用方面存在一定問題。

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中渝、中弘裁員致薪酬支出大漲， SOHO 中國售樓所得拉升每一元薪酬福利對應利潤

人力資本效能則對處于不同發展階段、不同銷售規模、不同類型企業的人力資本投入產出效率進行分析，衡量房企薪酬福利的有效性和投入產出比。

人力資本效能報告部分，從人均薪酬、薪酬福利成本有效性、人工成本工資含量、人工成本含量四方面，揭示了房企“以人為本（金）”下的回報率和成本比例尺。

數據來源： 企業業績公告

人均薪酬排名支出情況上，前十企業主要為中小房企。其中中渝置地和中弘股份分列一二名，兩家企業目前都處于經營不善的境況，裁員補償金的支付是導致薪酬支出上漲的重要原因。

整體上，隨著業績的普遍提升，大部分房企的薪酬都出現了不同程度上漲。但如何把握好薪酬對于員工的激勵作用，同時以“不僅用錢”的多重方式保證員工的穩定性，是目前房企人力資源亟待研討的新問題。

數據來源： 企業業績公告

每一元薪酬福利投入對應的營業收入，是企業運營效率最直觀的體現，也是最能反映企業人力成本支出合理程度的指標。這方面，佳源國際控股排名冠首，近2—3年，其呈現出高速發展態勢。

需要指出的是，2017年，相當一部分房企的每一元薪酬福利成本所對應營業收入的數值都有所下降。考慮到企業營收在財務報表中存在一定的滯后性，未來該數值隨著企業結算收入的不斷確認，應該還將上升。

數據來源： 企業業績公告

從房企每一元薪酬福利所得毛利潤指標上看，不少企業2018上半年較2017年出現了一定幅度的下降。這種情況同樣與企業員工數量的擴張有密切關系，房企利潤結轉期也是原因之一。此榜單上前十的企業中，SOHO中國第一，每一元薪酬福利對應的利潤達到22.9元，這應該與其不斷出售旗下物業有關。整體來說，20家典型房企每一元薪酬福利所得毛利潤多數分布在1—10元水平區間，處于該區間的企業占樣本總數的60%左右。

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工資支出占人工成本比重整體上升，中渝置地高達 97%

數據來源： 企業業績公告

目前，典型房企中人工成本支出主要仍以人員工資為主，大部分房企的占比在80%以上，其中中渝置地工資占人工成本比重達97%，在134家樣本房企中占比最高。整體而言，與2016年相比，大部分典型房企人工工資支出在人工成本中的比重進一步上升。這從正面反映出企業內員工待遇水平的上升，同時從反面也反映出企業對于員工培訓等間接支出上有所縮減。

數據來源： 企業業績公告

從人工成本占成本費用的比重來看，134家樣本房企大部分處于10%以內，其中佳源國際控股占比最低，只有1.3%。由于2017年員工數量的快速增長以及用工成本的上升，導致大部分企業的人工成本在企業成本費用中所占的比重有小幅上升。

總結

房企人力新課題：高周轉如何動效不動人

2017年，在市場政策調控的不利客觀因素下，房地產行業仍保持了高速發展，以碧、萬、恒為首的龍頭房企，將“馬太效應”體現的淋漓盡致，行業集中度進一步提升。隨著市場規模的擴大，企業人員數量隨之相應擴充，這對于房企實際上是一把“雙刃劍”——一方面使其有更充足的人力去擴張業務、實現戰略目標，另一方面，也對房企的管控能力和組織能力提出了更高要求。特別是在目前房企普遍以“高周轉”為要務的現狀下，如何保證員工的工作效率，如何提高企業的管控能力，如何建立符合自身需求特點的人力資源管控體系等工作，已經成為房企人力資源工作的新重點課題。

中國房地產人力資源研究中心認為，對于企業員工規模的擴張，務必要和企業業績相均等平衡，要最大程度的挖掘企業人力資源的潛力，避免在擴張過程中產生人力資源浪費。