地產(chǎn)融資眾生相：地產(chǎn)債融資困難重重 房企定增解禁遙遙無期
記者 關(guān)耳浩
編輯 宋燁珺
“小吳，不好意思啊，地產(chǎn)類的債券我們現(xiàn)在一律不考慮。”在被第10次電話拒絕后，北京某大型券商債券業(yè)務(wù)部的小吳有些沮喪，他意識到他們準(zhǔn)備發(fā)行的一款地產(chǎn)公司債前景有些不妙。
上海一家股份制銀行任客戶經(jīng)理的小萬最近也常和他的朋友吐槽。他所在的銀行今年對于房企貸款風(fēng)控特別嚴(yán)，基本處于不讓開展業(yè)務(wù)的情況，而且427資管新規(guī)正式落地后，以往表外理財借道非銀通道(非標(biāo))流向地產(chǎn)行業(yè)之路被徹底封死。“我這些房企客戶還都是大客戶，今年任務(wù)量遙遙無期了，哎……”
不過，小萬想熬過這段時期，畢竟現(xiàn)在找工作也不容易。
黃興也在熬著。“今天這個會主要是向大家傳達(dá)一下總公司的戰(zhàn)略，全面實施高周轉(zhuǎn)，加快回籠現(xiàn)金。我們雖然不能做到像某些公司4個月開盤，5個月現(xiàn)金流回正，6個月資金再周轉(zhuǎn)，但我們要盡可能的向他們的速度靠近，6個月開盤、12個月現(xiàn)金流回正是我給領(lǐng)導(dǎo)立下的軍令狀，希望各位齊心協(xié)力，任務(wù)完成，吃香的喝辣的，自然不在話下。從今天起，全員取消周末，我本人也不例外，散會。”
會散了，黃興并未離開。偌大的會議室里，這位某地產(chǎn)公司的項目總監(jiān)倚靠在窗邊，一根接一根的抽著黃鶴樓，眼睛向窗外望著，心里盤算著公司總裁定下的完成指標(biāo)3000萬元的分紅。根據(jù)規(guī)定，他在這筆分紅里至少可以拿到150萬。但正如在會上向下屬們傳達(dá)的那樣，立下的軍令狀最終能否如期實現(xiàn)，他心里沒譜。
無論是地產(chǎn)債券發(fā)行方、地產(chǎn)資金供給方，還是地產(chǎn)公司，從業(yè)人員的群像似乎都在折射一件事——缺錢。
地產(chǎn)債融資困難重重
地產(chǎn)債發(fā)行規(guī)模的收縮自2017年開始。
Wind數(shù)據(jù)顯示，相比于2016年，2017年地產(chǎn)企業(yè)債券發(fā)行數(shù)量433只，僅為2016年的45.62%，融資總金額3610.79億元，是2016年的35.11%。
進(jìn)入2018年，在債市快速反彈背景下，3月當(dāng)月地產(chǎn)債融資金額一度回升至784.47億元，但接下來債市繼續(xù)調(diào)整，房地產(chǎn)債融資量再次回落，4月地產(chǎn)債發(fā)行量下滑至538.07億元，5月份則進(jìn)一步滑落至368.63億元，截至6月30日，當(dāng)月地產(chǎn)債發(fā)行量共計428.86億元。
數(shù)據(jù)來源：Wind，界面新聞研究部整理
某大型券商債券部門團(tuán)隊負(fù)責(zé)人項哥表示，他所在部門對地產(chǎn)客戶選擇標(biāo)準(zhǔn)是資質(zhì)AAA或者行業(yè)內(nèi)排名前十位才可以，其余的基本不考慮，今年所有債券發(fā)行都很難。
實際上，近期上交所披露的一系列信息也體現(xiàn)了整個地產(chǎn)債所處的困境——6月15日，金融街?jǐn)M發(fā)行的一筆50億元公司債券中止;同一天，天津天房瑞誠的一筆9.98億元限價房委托貸款債權(quán)ABS中止;6月19日，保利置業(yè)的一筆額度為15.14億元的購房尾款A(yù)BS(資產(chǎn)支持計劃)中止。
5月份以來，多家地產(chǎn)公司陸續(xù)中止了公司債的發(fā)行。中房網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，包括合生創(chuàng)展(0754.HK)、龍湖地產(chǎn)(0960.HK)、富力地產(chǎn)(2777.HK)、碧桂園(2007.HK)、花樣年(1777.HK)、新城控股(601155.SH)、美凱龍(601828.SH)等在內(nèi)的11家公司合計中止金額高達(dá)近620億元。其中，碧桂園、龍湖地產(chǎn)、紅星美凱龍、富力地產(chǎn)以及花樣年的中止金額均超過了50億元。
數(shù)據(jù)來源：中房網(wǎng)
不僅在一級市場陷入困境，地產(chǎn)債券在二級市場更是不受待見。
公募基金債券交易員小方表示，在去杠桿持續(xù)進(jìn)行下，公司已經(jīng)明確規(guī)定將地產(chǎn)債券排除在可交易標(biāo)的范圍外，避免在高杠桿企業(yè)債券上踩雷已經(jīng)成為公司風(fēng)險把控的重要任務(wù)。
另一家大型券商資管部門的債券交易經(jīng)理向界面新聞透露，他所在部門并未明確規(guī)定不允許交易地產(chǎn)債券，但相比于2017年，部門整體對地產(chǎn)債券的態(tài)度已經(jīng)謹(jǐn)慎了很多。
他認(rèn)為：“地產(chǎn)公司后續(xù)再融資難度非常大，現(xiàn)在比拼的就是周轉(zhuǎn)速度，如果周轉(zhuǎn)速度慢，很有可能就在此輪去杠桿進(jìn)程中被淘汰，其持續(xù)經(jīng)營的不確定性明顯上升。”
房企定增解禁遙遙無期
地產(chǎn)公司在一級市場融資不受待見，而二級市場再融資的大門也早就關(guān)閉了。
6月20日晚間，中弘股份(000979.SZ)發(fā)布終止非公開發(fā)行股票的公告，這意味著公司籌劃兩年之久的36億元規(guī)模定增徹底告吹。
，包括中洲控股(000042.SZ)、泰禾集團(tuán)(000732.SZ)等在內(nèi)的多家房地產(chǎn)企業(yè)的非公開發(fā)行審核狀態(tài)均為“中止審查”。
嘉凱城(000918.SZ)、新城控股(601155.SH)以及泛海控股(000046.SZ)三家地產(chǎn)公司盡管此前的非公開發(fā)行股票申請已通過發(fā)審會，但至今仍未獲得證監(jiān)會批文。
Wind數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，2016年以來，共有61起涉及房地產(chǎn)企業(yè)的定增預(yù)案，合計擬募集金額高達(dá)3577.39億元，但遺憾的是，最終通過發(fā)審委的數(shù)量僅有14起，涉及金額也僅為947.74億元。
值得一提的是，目前拿到證監(jiān)會批文的僅有7起，涉及金額進(jìn)一步縮水至577.4億元，而且扣除新華聯(lián)(000620.SZ)仍未實施、以及世榮兆業(yè)(002016.SZ)和北辰實業(yè)(601588.SH)兩家上市公司批文到期已失效后，目前已實施金額僅為482.4億元。其中SST前鋒(600733.SH)以及中華企業(yè)(600675.SH)兩家上市公司包攬了幾乎全部的金額，前者用于北汽新能源的借殼上市，與房地產(chǎn)業(yè)務(wù)并無任何關(guān)系，后者則是受益于上海地產(chǎn)集團(tuán)的內(nèi)部重大改革從而涉險過關(guān)。
一家大型券商的投行部人士表示，定向增發(fā)是房地產(chǎn)上市公司為數(shù)不多的股權(quán)融投資方式之一，其融資成本比較低，而且能夠有效補充項目資金。不過由于2015年下半年開始，全國一二線熱點城市房價快速上漲，并逐漸傳導(dǎo)至三四線城市，，，證監(jiān)會發(fā)行部明確規(guī)定，不允許房地產(chǎn)企業(yè)通過再融資對流動資金進(jìn)行補充，募集資金只能用于房地產(chǎn)建設(shè)而不能用于拿地和償還銀行貸款。
某賣方研究員談到A股相關(guān)上市房企定增融資一事，只能無奈搖頭。他指出當(dāng)前環(huán)境下，A股上市房企想要定向增發(fā)幾無可能。在今年融資難的大背景下，原本香港上市的房地產(chǎn)公司以及具有“A+H雙平臺”的房地產(chǎn)公司更有希望確保自身“彈藥充足”——一方面，港股可以配股融資，例如去年的中國恒大(3333.HK)、碧桂園和融創(chuàng)中國(1918.HK)等;另一方面，港股上市的房地產(chǎn)公司更容易發(fā)行美元債融資。
Wind數(shù)據(jù)顯示，今年以來，境外債券發(fā)行持續(xù)放量。上半年內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)海外資本市場融資規(guī)模達(dá)到約321億美元，其中4月單月金額達(dá)到88億美元，創(chuàng)下歷史新高。
不過，在規(guī)模大幅增長的同時，海外債券違約也同步增多，，。
6月27日，國家發(fā)改委就《關(guān)于完善市場約束機制嚴(yán)格防范外債風(fēng)險和地方債務(wù)風(fēng)險的通知》(下稱《通知》)答記者問時表示，要求企業(yè)加強外債的“借、用、還”全過程管理，尤其是對于房地產(chǎn)企業(yè)境外發(fā)債的資金投向，發(fā)改委特別做出新的要求——房地產(chǎn)企業(yè)境外發(fā)債主要用于償還到期債務(wù)，避免產(chǎn)生債務(wù)違約，限制房地產(chǎn)企業(yè)外債資金投資境內(nèi)外房地產(chǎn)項目、補充運營資金等，并要求企業(yè)提交資金用途承諾。
實際上，今年5月《通知》發(fā)布之初，。上述措施，也就意味著發(fā)改委對資金投向做出限制，，后續(xù)將會進(jìn)一步追蹤外債資金的實際流向，。
銀行貸款風(fēng)控要求提高
作為以往房企資金重要來源的銀行貸款，今年以來的形勢也越來越嚴(yán)峻。
工行、農(nóng)行、中行、建行等均做出相應(yīng)的風(fēng)控部署，例如工行提出要加強房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險管理，審慎把握庫存消化周期較長的三四線城市新增住宅開發(fā)融資，從嚴(yán)控制商品房開發(fā)融資;，堅持“一城一策”的差異化管理策略，從嚴(yán)控制高庫存城市的住房項目及地價過高的高成本項目。
從2018年一季度末央行公布的數(shù)據(jù)來看，除去保障性住房貸款余額后的房產(chǎn)開發(fā)貸款余額為3.9萬億元，相比于去年同期3.38萬億元，同比增長15.38%;地產(chǎn)開發(fā)貸款余額1.41萬億元，基本與去年同期持平。
雖然房企用于商品房開發(fā)建設(shè)的貸款余額仍在增長，但房企用于一級市場購買土地的貸款數(shù)量已經(jīng)停滯，未來等到二季度央行數(shù)據(jù)公布，房地產(chǎn)企業(yè)貸款的情況或許將進(jìn)一步明晰。
地產(chǎn)類信托相對堅挺
相對于上述融資方式來說，雖然信托融資利率更高，但在市場“錢緊”狀況下，強調(diào)“高周轉(zhuǎn)”的房企們只能毫不猶豫的轉(zhuǎn)向信托機構(gòu)。
用益信托數(shù)據(jù)顯示，2017年所有信托公司合計發(fā)行信托產(chǎn)品金額為27180.43億元，而今年受資管新規(guī)的影響，上半年發(fā)行產(chǎn)品金額僅為9436.57億元，占到去年同期數(shù)據(jù)(11682.44億元)的80.78%。
盡管如此，房地產(chǎn)信托在行業(yè)寒潮下卻呈現(xiàn)出逆勢堅挺的狀態(tài)——截至6月30日，今年發(fā)行的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品金額為3740.68億元，超出去年同期約1500億元。
而且將月度數(shù)據(jù)細(xì)分發(fā)現(xiàn)，不同于2016年和2017年上半年房地產(chǎn)信托淡季的表現(xiàn)，今年上半年每個月房地產(chǎn)信托發(fā)行金額均呈現(xiàn)出“爆表”的態(tài)勢，除了5月份以及6月份低于2017年的情況之外，其余月份均遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出2016年和2017年的同期水平。
數(shù)據(jù)來源：用益信托網(wǎng)，界面新聞研究部整理
用益信托的數(shù)據(jù)同時顯示，2018年每個月的房地產(chǎn)信托預(yù)期收益率普遍超出2017年同期1個百分點，即使與2016年相比，2018年的預(yù)期收益率也毫不遜色。
數(shù)據(jù)來源：用益信托網(wǎng)，界面新聞研究部整理
一家大型信托地產(chǎn)類信托的工作人員表示，今年的發(fā)行情況與之前比難度大了很多，尤其是在發(fā)行募集環(huán)節(jié)，以往地產(chǎn)類信托主要的資金來源于銀行理財，但在資管新規(guī)后這些資金就無法對接了。
“盡管今年整體形勢不好，但未來我們的地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)要繼續(xù)做下去，而各項風(fēng)控標(biāo)準(zhǔn)要全面提高。目前部門內(nèi)部采取名單制管理，總體上參考克爾瑞數(shù)據(jù)的房企100強名單，不過這僅僅是一個準(zhǔn)入門檻，在具體操作中仍會‘一事一議’。”
這位信托工作人員認(rèn)為，今年地產(chǎn)類信托要比地產(chǎn)債風(fēng)險可控，基于“房地產(chǎn)信托432原則”(“4”是指該項目在信托項目發(fā)行時需要保證至少四證齊全;“3”是該地產(chǎn)類項目的總資金中必須至少有30%的資金來自于融資方;“2”是該地產(chǎn)類項目的融資方至少擁有二級以上(包括二級)的開發(fā)資質(zhì))，信托公司可以將房企抵押的土地以及地上建筑物進(jìn)行處理，也能夠完成信托產(chǎn)品的兌付，只不過那些抵押品處理起來比較麻煩。
用益信托研究院則認(rèn)為，目前市場上資金緊張的狀況尚未有逆轉(zhuǎn)跡象，短期內(nèi)融資成本上行大概率延續(xù)，而且房企仍有較大融資需求、多個融資渠道受阻的情況下，預(yù)計房地產(chǎn)信托規(guī)模有望小幅上漲。
用益信托研究院同時指出，考慮到房企此前發(fā)行的債券將在明后兩年迎來兌付高峰，房地產(chǎn)企業(yè)的高杠桿屬性決定其仍舊很大程度上將采取“借新還舊”的方式，房地產(chǎn)企業(yè)的信用等級將直接決定其再融資能力，從而影響信用溢價的水平，最終使得房企的融資成本出現(xiàn)大幅分化。
地產(chǎn)股走勢持續(xù)低迷
地產(chǎn)公司在融資市場上的種種“碰壁”行為，直接導(dǎo)致了二級市場股價走勢慘淡。
6月20日，地產(chǎn)板塊上市公司中弘股份(000979)股價一度跌破1元，盤中達(dá)到0.99元/股，差點成為*ST海潤(600401)之后又一只“仙股”。截至到7月5日收盤，中弘股份今年以來已經(jīng)累計下跌43.30%。
截至7月5日收盤，地產(chǎn)板塊自1月份高點(1月16日)累計下跌34.92%;板塊內(nèi)120家上市公司，僅有3家公司自板塊高點至今累計漲跌幅為正，69家公司的跌幅超過30%，行業(yè)頹勢可見一斑。
年內(nèi)累計跌幅Top 20房地產(chǎn)公司
數(shù)據(jù)來源：Wind，界面新聞研究部整理
從券商對于主流地產(chǎn)公司2018年的估值情況來看，相對于A股其他板塊，這些主流地產(chǎn)公司的預(yù)測PE仍然較低，似乎并不具備持續(xù)下跌的基礎(chǔ)。
數(shù)據(jù)來源：Wind，界面新聞研究部整理
不過值得注意的是，上述主流公司2017年年報的資產(chǎn)負(fù)債率較高，普遍超過80%，此前披露的一季報顯示，這些公司的資產(chǎn)負(fù)債率雖然有所降低，但幅度并不明顯。
盡管熟悉地產(chǎn)公司的專業(yè)人士均清楚，地產(chǎn)公司應(yīng)該看凈有息負(fù)債率而非資產(chǎn)負(fù)債率，但在今年去杠桿力度持續(xù)、信用違約接二連三出現(xiàn)的情況下，二級市場的投資者對于地產(chǎn)公司這類高杠桿企業(yè)選擇了避而遠(yuǎn)之的態(tài)度，同時市場資金面偏緊，存量博弈的環(huán)境更是進(jìn)一步加重了市場資金對于地產(chǎn)公司的“嫌棄程度”。
2015年以來，多家房企喊出銷售規(guī)模跨越1000億元、乃至2000億元口號，不顧企業(yè)自身能力水平而大舉走上了高杠桿的激進(jìn)擴(kuò)張之路。
進(jìn)入2018年，在去杠桿持續(xù)推進(jìn)的大背景下，融資難已經(jīng)成為擺在所有房企面前一道必須面對的難題，經(jīng)過淬煉之后，誰將留下，而誰又將離開?
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